Характеристика сделок

Ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. ГК РФ Часть I. Глава 23, §3, ст.334 – 356.

В мировой практике существуют следующие виды ипотечного кредита:

1. Обычный кредит на 30 лет с фиксированным процентом;

2. Кредит с переменным процентом;

3. Кредит с поэтажной выплатой (растет размер выплат первые 5-10      лет);

4. Кредит на 40 лет с плавным (переменным) процентом и поэтажные выплаты.

Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при которых залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательств залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

В последнее время получила распространение ипотека жилья.

Кредитование под залог на короткий срок. Основными заемщиками являются предприниматели, нуждающиеся в краткосрочных кредитах. Обязательства по кредитам покрывают недвижимостью. Банки – кредиторы предпочитают иметь дело с гражданами, которые смогут выкупить заложенные объекты. ГК РФ Часть I. Глава 23, §3, ст.334 – 356.

Купля – продажа — это сделка, где продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар, оплатив за него определенную цену.

Главным условием для совершения этой сделки является наличие документов, свидетельствующих, в чьей собственности находится объект сделки.

В договоре купли-продажи указывают характеристику объекта (местоположение, количество комнат и др., цену квартиры в руб.; при отсутствии условий о цене договор считается незаключенным).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент регистрации договора.

При заключении договора необходим акт передачи. Продавец должен предупредить обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество и сообщить нанимателю в письменной  форме о существующих недостатках имущества.

При заключении договора купли – продажи доли  в общественной собственности следует иметь ввиду, что другие участниками долевой собственности имеют преимущество в покупке продаваемой доли по цене продавца. По договору продажи недвижимости покупателю передаются права на ту часть земельного участка, который занят под недвижимостью. ГК РФ. ЧастьII. Глава 30, §7, Продажа недвижимости, ст.549 – 558; §8 Продажа предприятия, ст.559 – 566.

Купля-продажа предприятия в целом — предполагает передачу покупателю предприятия как имущественного комплекса, а также прав и обязанностей продавца.

Необходимым условием для заключения договора является составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, полученного заключения независимых аудиторов, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия. Продажа предприятия сопровождается уступкой  прав требований продавца покупателю и переводом на него долгов, что  требует согласования кредиторов.

Основные способы сделки купли – продажи:

1) аукционы,

2) коммерческие конкурсы,

3) инвестиционный конкурс.

Аукцион — быстрая продажа и максимальная цена. Больше подходит для небольших предприятий. Характерно участие в торгах и внесение залога.

Коммерческие конкурсы — это более высокая цена и продажа при соблюдении местных и более широких интересов. Характерные для более мелких и средних предприятий. При проведении этих конкурсов целесообразно отправление своих предложений руководству конкурса.

Инвестиционные конкурсы — целью является инвестирование реконструкции объекта или подбор наиболее предприимчивого нового объекта. Применяются для крупных объектов и продажи акций. Для этого конкурса характерно назначение первоначальной цены и принятие особых условий конкурса. Преимущества этих конкурсов заключаются в возможности  установления условий конкурса, повышения цены, так как участники конкурса не знают времени продажи.

Вышеперечисленные сделки подлежат регистрации.

Мена недвижимого имущества — в соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Отношения по возмездному отчуждению объекта недвижимости путем их натурального обмена регулируются правилами купли-продажи, так как каждый участник сделки одновременно является продавцом и покупателем.

ГК РФ Часть II. Глава 31, ст.567 – 571.

Обмен жилым помещением — в странах с рыночной экономикой понятие обмена не существует, так как все сделки с жильем проводятся через его продажу. ЖК РСФСР, ст.67-74, 119. При обмене жилых помещений происходит переход права пользования, что сопровождается правовым обменом ордерами.

Участие в долевом строительстве жилого помещения —  распределяемая форма инвестирования, так как договор купли – продажи объекта требует документа, подтверждающего право собственности на данный объект, а по объектам нового строительства такой документ выдается только после приемки жилого дома в эксплуатацию. ГК РФ Часть I. Глава 18,  ст.289 – 290.

Купить квартиру в строящемся доме нельзя – это называется участие в долевом строительстве, т.е. инвестор в настоящее время приобретает квартиру в строящемся доме путем заключения договора о долевом участии. Договор заключается между фирмой застройщика и потенциальным покупателем, гарантией клиенту в получении квартиры является регистрация фирмы и грамотное составление договора.

Дарение — безвозмездная передача имущественных ценностей лицом, которому они принадлежат, в собственность другого лица. ГК РФ Часть II. Глава 32, ст.572 – 582.

В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имеющихся злоупотреблений установлены запреты и ограничения:

–    на дарение государственного и муниципального имущества;

–        дарение между коммерческими организациями;

–        дарение имущества несовершеннолетних;

–        дарение государственным служащим;

–        ограничения для работников лечебных и воспитательных учреждений.

Установлены специальные правила, устанавливающие отмену дарения. (ст.575 Запрещение дарения; ст.576 Ограничения дарения; ст.577 Отказ от исполнения дарения; ст.578 Отмена дарения).

В качестве специального вида дарения рассматриваются пожертвования в общих полезных целях, ст.582. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной целью является основанием для отмены дарения.

Рента недвижимого имущества – получатель ренты передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество, за которое  плательщик ренты периодически выплачивает определенную денежную сумму. ГК РФ ЧастьII. Глава 33,  ст.583 – 605.

Рента может имеет следующие виды:

1. Постоянная рента. ГК РФ ЧастьII. Глава 33,  §2, ст.589 – 595;

2. Пожизненная рента. ГК РФ ЧастьII. Глава 33,  §3, ст.596 – 600;

3. Пожизненное содержание с иждивенцем. ГК РФ ЧастьII. Глава 33,  §4, ст.601 – 605.

Аренда (имущественный наем) — предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.  ГК РФ Часть II. Глава 34,  §1-6 (прокат ст.626 – 631; аренда транспортных средств ст.632 – 649, зданий и сооружений ст.650 – 655, предприятий ст.656 – 664; финансовая аренда (лизинг)ст. 665 – 670).

В аренду могут быть переданы земельные участки, природные объекты, предприятия, имущественные  комплексы и т.д.  Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Ст.606 ГК РФ.

Срок  аренды определяется договором. Договоры сроком более 1 года подлежат регистрации.

Лизинг — долгосрочная аренда (на срок от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения, предусматривающая возможность их последующего выкупа арендатором.

Постановление правительства РФ от 29.06.95г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности», а также Постановление правительства РФ от 26.02.96г. № 167 «Об утверждении положения о лицензировании имущественной деятельности в РФ» определяют лизинг как вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств.

Договор о лизинге должен содержать право выбора объекта лизинга и продавца этого объекта. Это имущество должно быть использовано только в предпринимательских целях. Сумма лизинговых платежей за весь период лизинга должна включать полную стоимость лизингового имущества в ценах на момент заключения сделки.

Наем жилого помещения ЖК РСФСР, ст.131 –136; ГК РФ Часть II Глава 35 ст.671 – 688 —  собственник жилого помещения (наймодатель) передает его другой стороне (нанимателю) за плату для проживания в нем.

Государственной регистрации не подлежит, но арендодатель обязан встать на учет в налоговую инспекцию или подать декларацию о доходах. Спрос на квартирном рынке колеблется от самых дешевых квартир до элитного жилья. Досрочное расторжение договоров может происходить по просьбе одной из сторон, а также из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств перед другой стороной.

Безвозмездное пользование имуществом — предусматривает, что  ссудодатель обязуется передать вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором была получена с учетом нормативного износа или в состоянии, обусловленном договором. ГК РФ Часть II. Глава 36, ст.689 – 701.

Страхование имущества — производится на случай утраты, недостачи или повреждения. ГК РФ Часть II. Глава 48,  ст.927 – 970.

Обязательным условием страхования является наличие у лица, в пользу которого заключается договор, интереса сохранности застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор является недействительным.

Заключение сделки страхования выдается страховой комиссией. В договор страхования включают различные условия, которые называются клаузулами. Одной из разновидностей является франшиза — это освобождение страхователя от возмещения убытков, не превышающих определенного размера. Ее размер определяется страховым полисом.

Различают 2 вида франшизы:

1)    условная;

2)    безусловная.

По договору страхования предусмотрена условная франшиза “свободна от 1000 р.”, убыток — 800 р. Ущерб возмещаться не будет, так как он меньше франшизы. Если бы ущерб был 1500 р., то возмещение было бы полным.

По договору страхования предусмотрена безусловная франшиза 800 р., фактически ущерб составил 1000 р., к возмещению подлежит 200 р.

Договор страхования считается заключенным с момента выдачи страхового полиса.

Доверительное управление имуществом (траст). По договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществить управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. ГК РФ Часть II. Глава 53, ст.1012 – 1026.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему.

Основным преимуществом траста является возможность для собственника привлечь к управлению компаний предпринимателя, который обладает достаточным количеством  информации, профессионализмом, знанием конъюнктуры рынка, для наилучшего  использования имущества и повышения доходности инвестиций.

Управляющий недвижимостью по договору доверительным управлением осуществляет деятельность от своего имени, но с обязательным упоминанием об учрежденном доверительном управлении. Вознаграждение управляющий получает либо в процентах от среднего остатка за период управления, либо в процентах от прибыли, полученной в период управления имуществом.

Концессионный договор — договор на сдачу в эксплуатацию на определенных условиях за вознаграждение природных богатств, предприятий, различных хозяйственных объектов, фирменного наименования (коммерческая концессия). ГК РФ Глава 54, ст.1027 – 1040.

Дополнение содержит соглашение о разделе продукции, о предоставлении услуг и прочие обязательства сторон. Договор используется государством для передачи определенных объектов в эксплуатацию инвесторов. Полученная продукция является государственной собственностью. Государство проводит отбор инвесторов на конкурсной основе. Практика заключения подобных договоров не велика.

Наследование — законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству другим лицам в соответствии с завещанием или законом. ГК РФ Часть III. Раздел V. Главы 61-65, ст.1110 – 1185.

Завещатель может лишить права наследования одного или всех наследников, за исключением несовершеннолетних детей, нетрудоспособных детей, супруга, родителя, усыновителя (нетрудоспособного).