Профессиональные посредники на рынке недвижимости

Профессиональными посредниками, обеспечивающими реализацию объектов недвижимости, являются:

–      агенты по недвижимости,

–      брокеры,

–      риэлторы,

–      оценщики,

–      юридические фирмы,

–      биржи недвижимости,

–      страховые компании,

–      ипотечные кредиторы,

–      дилеры,

–      менеджер по управлению недвижимостью,

–      девелоперы,

–      СМИ,

–      банки.

Брокер — лицо, действующее как посредник другого лица и выполняющий за вознаграждение определенные функции (брокер по недвижимости и т. д.).

Обычно сводит продавца и покупателя, деятельность подлежит лицензированию.

Девелопер — профессиональный предприниматель – застройщик.

Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территорий и преобразованием земель к новому использованию.

Девелопер сам не строит, а организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупались инвестированные в объект ресурсы.

Содержание деятельности девелопера:

–              выбор экономически эффективного проекта;

–              получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

–              определение условий привлечения инвестиций;

–              разработка механизмов  и форм их возврата;

–              поиск и привлечение инвесторов;

–              отбор подрядчиков;

–              финансирование их деятельности и контроль за их работой;

–              передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

–              продажа отстроенного, реконструированного объекта;

–              возврат финансовых результатов.

Ответственность девелопера

Перед кем	За что
Инвестором	За расход средств
Банком	За возврат кредитных ресурсов
Государственными органами	За качество проекта
Подрядчиком	За финансирование
Потребителями	За своевременность и качество сдаваемой недвижимости

Девелопер должен учитывать  структуру  соответствующих и заемных средств, при решении вопроса о привлеченных инвестициях, осуществляет заключение договора, определение форм  финасирования, возврата вложенных средств.

Банк — консервативная структура, действующая на рынке недвижимости.

Сфера деятельности:

–                      вложение денег в те или иные девелопментские проекты;

–                       кредитование под залог недвижимости;

–                       создание собственных риэлторских структур.

Менеджер по управлению недвижимостью — осуществляет эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

СМИ — реализуют рекламные акции по купле–продаже и другим операциям.

Последнее время возрастает роль использования Интернета с целью рекламы международной недвижимости.

Оценщики — потребность профессиональной оценки необходима в следующих случаях:

–                    при залоге недвижимости;

–                    при получении кредита;

–                    при инвестировании;

–                    при страховании;

–                    при продаже;

–                    по заказу продавца перед выставлением недвижимости на  продажу;

–                    по заказу покупателя  перед заключением сделки;

–                    для определения стартовой цены объекта на конкурсах и аукционах;

–                    при разделе имущества;

–                    при внесение недвижимости в уставный фонд;

–                    перед приобретением  земельных участков;

–                    по заданию собственника для выявления  способа   использования объекта, максимально эффективного с точки зрения дохода;

–                    перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации, в зависимости от затрат на преобразование;

–                    оценка  бизнеса,  является   наиболее   сложным    видом   оценки, осуществляется в двух направлениях:

• оценка бизнеса как созданного вновь будущего предприятия, опирается на планирование и прогнозирование;
• оценка стоимости действующего предприятия, является основой для принятия решения при кредитовании и инвестировании, при выборе стратегии и продаже недвижимости.

Оценка недвижимости обеспечивает выполнение  следующих функций:

1)             защиту имущественных прав собственника;

2)             фискальную функцию государства, в частности налогообложение.

Институт оценки недвижимости в России развиваются по следующим направлениям:

1.                Государственные структуры.

2.                Общественные организации оценщиков.

3.                Частные фирмы.

1. Государственная служба оценки недвижимости: бюро технической инвентаризации (БТИ) занимается учетом и контролем операций с недвижимостью. Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

2. Общественные организации оценщиков:

Российское общество оценщиков – профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки проектов промышленной и интеллектуальной собственности. Основные задачи: поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации. Общество имеет свои отделения в регионах, являющихся членом российской гильдии риэлторов, и в других международных организациях.

Институт независимых оценщиков — пользуется поддержкой российской гильдии риэлторов и мирового банка. Принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости института экономического развития мирового банка. Регулярно организует обучение своих членов и снабжение их методической литературой.

Лига независимых экспертов — юридические и физические лица, которые несут коллективную ответственность за результаты оценки; производит страхование риска профессиональной деятельности и страхование оценки имущества по договорам со страховыми организациями. Лига взаимодействует с БТИ, проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров.