Виды стоимости

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и представляет собой меру того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты – издержки необходимые для создания объекта недвижимости сходного с оцениваемым.

Цена – денежные средства, уплачиваемые за собственность.

Виды стоимости недвижимости делятся:

1.     Стоимость обмена (объективная);

2.     Стоимость пользования (субъективная).

Стоимость  обмена. Стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене. Она носит объективных характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передачи в залог, в аренду и т.д.

К этой стоимости относятся:

• рыночная стоимость — это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести, (наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условия равновесия). В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:

продавец и покупатель имеют типичную мотивацию (собственные экономические интересы);

обе стороны сделки хорошо информированы, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;

имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на сделанное предложение;

платежи осуществляются наличными деньгами;

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без дополнительных уступок и льгот.

Рыночная стоимость является объективной,  независимой от желания отдельных участников и отражает реальные условия, складывающиеся на этом рынке.

• ликвидационная стоимость — чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже;
• страховая стоимость — рассчитывается на основе полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения объекта, который подлежит риску уничтожения или разрушения.

На базе страховой стоимости определяют:

–         страховую сумму;

–         страховые выплаты;

–         страховые проценты.

• залоговая стоимость — оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитование, осуществляемая по рыночной стоимости;
• арендная стоимость — плата за аренду недвижимости.

Стоимость использования. Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании.

Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться, т.к. люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи в силу их индивидуальных вкусов, взглядов, пристрастий, симпатий и антипатий.  Она носит субъективный характер и отражает намерения владельца и арендатора.

Стоимость пользования основана на эффективности использования  недвижимости в форме дохода, полезности и удобств. Отражает ценность объекта для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости.

К  этой стоимости относятся:

§    инвестиционная стоимость — при ее расчете типичный инвестор вкладывает капитал в недвижимость и стремится получить на ряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Расчет этой стоимости производят исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки капитализации;

§    балансовая стоимость — стоимость имущества, включаемая в балансовую ведомость предприятия – это стоимость недвижимости индексированная на дату переоценки ОФ за вычетом амортизации и стоимости вновь приобретенных  и возведенных объектов за отчетный период;

§    стоимость для целей налогообложения юридических и физических лиц — определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами–оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановленной стоимости объекта;

§    восстановленная стоимость (аналогична понятию затрат) — определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций, материалов и с тем же качеством строительно–монтажных работ. Эта стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта;

§    стоимость замещения — определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных материалов и конструкций, то есть эта стоимость выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Отличие стоимости обмена от стоимости пользования заключается в том, что стоимость пользования есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость обмена, напротив, основывается на суждениях привлекательности вещи минимум двух сторон – в рамках сделки, и неопределенного числа ее потенциальных обладателей – в рамка рынка.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно, если отсутствуют те или иные условия равновесия, (продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка.)