0
0
6 мин.Основами законодательства об аренде определено, что срок предстоящей службы сдаваемого в аренду имущества устанавливается соглашением сторон, но не более нового полного амортизационного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.
Размер амортизационных’ отчислений, включаемых в арендную плату, заранее обусловливается в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества. Арендная плата может также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта этого имущества по истечении срока его аренды. ta ким образом, амортизационные отчисления на полное восстановление и средства ремонтного фонда учитываются в арендной плате в доле, зависящей от степени участия арендодателя в осуществлении указанных работ, особо оговариваемой в договоре аренды.Что касается той части арендной платы, которая устанавливается сверх возмещаемых арендодателю затрат на полное или частичное восстановление объекта аренды, то в Основах законодательства об аренде определено: арендная плата включает часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента. В настоящее время вряд ли можно рассчитывать на то, что размер банковского процента определен на базе объективного критерия, который, видимо, сложится у нас лишь в условиях регулируемой рыночной экономики. Сейчас же при исчислении арендной платы трудности возникают с установлением не столько ее нижней границы, сколько верхнего предела.
Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше полного амортизационного срока службы, то арендатор должен возместить арендодателю недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством. Когда же арендатор обеспечивает использование арендованного имущества по истечении обусловленного договором срока его службы, арендодатель обязан выплатить ему соответствующую компенсацию, если в таком случае договором не предусмотрен другой порядок взаиморасчетов между ними.
Арендаторам убыточных и низкорентабельных государственных предприятий арендодатель может предоставлять льготы по арендной плате.
Когда имущество государственного предприятия передается в аренду его трудовому коллективу, то в отличие от классической аренды не происходит смены субъекта хозяйствования, ведь этот трудовой коллектив и до перевода на аренду имел в своем пользовании все имущество данного предприятия. Но при отсутствии договорных отношений с вышестоящей организацией взаимоотношения между ними по поводу владения, пользования и распоряжения трудовым коллективом этим имуществом строились на командноадминистративных методах управления, в числе которых и порядок установления сверху нормативов отчислений в централизованные фонды и резервы. Аренда и обязательные для нее договорные отношения позволили существенно повысить обоснованность взаимных финансовых обязательств между предприятиемарендатором и его вышестоящей организацией, если она выступает непосредственным арендодателем. В этом случае арендная плата начала применяться взамен отчислений в централизованные фонды и резервы, но на договорной основе, а при ее исчислении в составе суммы, превышающей затраты на полное восстановление и ремонт арендованных основных фондов, стали предусматривать и другие потребности в финансовых средствах, которые покрывались из централизованных фондов и резервов вышестоящей организации, включая и затраты на ее содержание. Поэтому на практике при определении арендной платы за имущество государственного предприятия, вносимой арендным предприятием, нередко ориентировались на сложившийся уровень отчислений от прибыли (дохода) в централизованные фонды и резервы, который корректировался на договорной основе с учетом целевого назначения этих средств и устранения чрезмерной их централизации, недопущения неоправданных затрат на содержание аппарата управления вышестоящей организации, а также исходя из прогнозируемого роста прибыли (дохода) арендного предприятия.
Если вышестоящая организация — арендодатель оказывает арендному предприятию услуги, кроме обусловленных договором аренды, сверх затрат, предусмотренных для возмещения через арендную плату, то такие услуги могут осуществляться на хозрасчетных началах за отдельную плату.В договоре аренды указываются условия, сроки внесения и счет в учреждении банка, на который должна перечисляться арендная плата. Размер ее может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Разрешено пересматривать их досрочно по требованию одной из сторон при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.
Предприятия, перешедшие на аренду в 1988—1989 гг., как правило, фиксировали в договоре аренды арендную плату в абсолютной сумме, которая становилась в связи с этим гарантированной и по ней не производились перерасчеты исходя из фактических результатов деятельности. В то же время в Основах законодательства об аренде не сказано, в абсолютной сумме или в процентах устанавливается размер арендной платы в договоре аренды. При таком положении в принципе возможна вариантность ее определения.
При внутрихозяйственном арендном подряде арендная плата за пользование арендованным имуществом определяется в договоре арендного подряда между арендным коллективом подразделения и администрацией предприятия (объединения). В случае изменения цен и других экономических условий размер арендной платы Может пересматриваться по соглашению сторон. Расчеты с вышестоящей организацией, банком и бюджетом при арендном подряде осуществляются в установленном порядке по результатам деятельности предприятия в целом. Договором арендного подряда определяются размеры и порядок участия арендного коллектива в расходах и платежах предприятия, в том числе расходах на развитие производства, науки и техники и социальные нужды. При внутрихозяйственной аренде арендодатель может предоставлять арендатору разного рода льготы, но это не влечет за собой изменение финансовых взаимоотношений предприятия с вышестоящей организацией и бюджетом.
Говоря об экономическом содержании арендной платы, обусловливаемой экономической сущностью арендных отношений, надо учитывать, что наряду с новой нетрадиционной формой арендных отношений, при которой не происходит смены хозяйствующего субъекта, получившей развитие с целью преодоления отчуждения трудящихся от средств производства и результатов своего труда, продолжают функционировать классическая аренда и адекватная ей арендная плата. В этом случае объект аренды находится в пользовании у арендатора лишь с момента, предусмотренного договором аренды. Такие арендные отношения могут возникать, например, при аренде нежилых помещений, отдельных единиц оборудования, сельскохозяйственной и иной техники, строений, рабочего и продуктивного скота, прокате в бытовом обслуживании населения.
Если строго придерживаться основных принципов арендных отношений, то окончательная величина арендной платы должна определяться на договорной основе. Однако на практике это требование у нас не всегда соблюдалось при традиционной аренде, когда применялась жесткая регламентация ставок арендной платы. Например, при сдаче внаем нежилых помещений Советами Министров союзных республик устанавливались ставки в зависимости от территориальной подчиненности и «ранга» соответствующих городов, поселков, населенных пунктов, от характеристики строений (каменное, деревянное, складское и др.), назначения помещения (торговое, производственное, складское и др.). Видимо, такие ставки могли бы носить рекомендательный характер, а окончательная величина арендной платы должна устанавливаться по согласованию договаривающихся сторон, 3 связи с выходом нового законодательства об аренде принимаются меры по приведению в соответствие ранее изданных документов по данному вопросу с этим законодательством. Например, в РСФСР уже отменен действовавший порядок регламентации ставок арендной платы за нежилые помещения.
