Специфика развития арендной деятельности предприятия

в существенной степени определяется тем, какие именно цели ставит перед собой трудовой коллектив. До заключения договора аренды он должен определиться, к какому результату они стремятся, что их больше интересует— аренда в традиционном понимании либо как средство выкупа государственного предприятия и преобразования его в коллективную собственность. От этого в значительной степени зависит система взаимоотношений с вышестоящей организацией (арендодателем), регламентируемая договором аренды.Если коллектив в качестве стратегии развития выбирает выкуп имущества арендодателя, в договоре аренды следует предусмотреть его условия: стоимость выкупаемого имущества, сроки и порядок выкупа. Особо следует оговорить право досрочного выкупа имущества.

В договоре необходимо указать, в какой форме осуществляется выкуп имущества коллективом предприятия. Их может быть две:ежегодные выплаты арендодателю части стоимости подлежащего выкупу имущества, включаемой в арендную плату (амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств — полностью либо частично), в течение всего срока действия договора;единовременный взнос средств арендатора арендодателю, сроки и порядок внесения которых работники предприятия определяют самостоятельно.

Если при выкупе вносится полная стоимость имущества по истечении предусмотренного договором срока, то выплата арендной платы прекращается. Это создает дополнительный стимул для работников предприятия, заинтересовывает их в повышении эффективности производства (получении большей прибыли), усиливает стремление направлять средства в первую очередь на развитие производства, то есть предохраняет от «проедания» полученной прибыли. Кроме того, у коллектива арендаторов появляется возможность существенно ускорить процесс выкупа за счет привлечения дополнительных финансовых средств. Для этих целей предприятие может взять кредит в банке.

Выкуп предприятия за счет кредитов банка позволяет уменьшить размер арендной платы. Ведь арендная плата является договорной величиной и практически выступает в качестве платы за хозяйственную самостоятельность предприятия. Арендодатель — вышестоящий орган управления при заключении договора стремится обеспечить себе поступление средств как минимум на том же уровне, который был раньше. Так как этот уровень определялся исходя из сформированных плановых заданий и зачастую волевым порядком, без какойлибо научной проработки и экономических обоснований, то часть прибыли, изымаемая у предприятия в ведомственные фонды, может существенно превышать годовой процент за банковский кредит на выкуп имущества государственного предприятия. В таких условиях, взяв кредит и внеся сумму выкупа в полном объеме, предприятие прекращает дальнейшие финансовые взаимоотношения с вышестоящим органом управления, перестает платить арендную плату, но выплачивает банку взятые в кредит средства и проценты на них.Кроме того, предприятие сразу, а не по прошествии периода времени, равного сроку выкупа, становится независимым и выходит из административного подчинения директивным органам управления.

При выкупе за счет кредитов банка арендатор может выбирать тот банковский орган, который обеспечит льготный режим кредитования. Поскольку предприятия получили право работы с любыми государственными банками, уже сейчас возникает конкуренция государственных банков с коммерческими кооперативными и акционерными банками. В этих условиях банки начинают борьбу за средства предприятий и последние имеют не только право выбора финансовых партнеров, но и возможность воздействовать на них с целью получения определенных финансовых льгот.Еще более эффективна система, когда банк выкупает государственное предприятие и сдает его в аренду, о чем уже шла речь выше. В этом случае в арендную плату не включается амортизация, часть прибыли выплачивается банку, а оставшаяся часть становится коллективной собственностью работников. Создается акционерное предприятие, где в качестве акционеров выступают, с одной стороны, банк, а с другой — коллектив предприятия. Каждая сторона заинтересована в росте эффективности производства, причем не только в получении текущих высоких прибылей, но и в реализации средне и долгосрочных программ развития. Арендодатель перестает быть органом, только получающим причитающуюся ему по договору арендную плату, и стремится оказать содействие и помощь предприятию.Таким образом, взаимоотношения арендатора и арендодателя при переходе на аренду существенно различаются в зависимости от тех целей, которые ставит перед собой коллектив предприятияарендатора. Эти цели, права и обязанности арендатора и арендодателя фиксируются в договоре аренды. Аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности. Это необходимо иметь в виду при заключении договора аренды.