Определение срока договора

Поскольку аренда означает не только возмездную, но и временную передачу имущества собственника арендатору, то, естественно, срок аренды ограничен. И если учесть, что взаимоотношения арендатора и арендодателя закрепляются договором, а внесение изменений в него, как правило, невозможно, то станет понятным, почему одним из ключевых вопросов, возникающих при заключении договора аренды, является срок его действия.

При определении минимального срока действия договора аренды надо исходить из длительности периода обновления технологической структуры производства. Арендное предприятие (организация) развивается на основе самофинансирования за счет собственных, заработанных его коллективом средств. Остающийся у него после выполнения финансовых обязательств перед бюджетом и арендодателем хозрасчетный доход используется на простое и расширенное воспроизводство. Собственные хозрасчетные фонды предприятия выступают в качестве основного источника финансирования. В случае, если арендатор воспользовался кредитами банка, то они в конечном итоге также погашаются за счет его собственных средств.

В таких условиях арендатор заинтересован в увеличении хозрасчетного дохода. А как этого можно достигнуть? Здесь возможны разные пути, и прежде всего увеличение объема выпуска и реализации продукции (услуг), снижение издержек производства, расширение сфер хозяйственной деятельности. Укрепление экономического положения предприятия за счет роста цен на продукцию (услуги), не обусловленного соответствующим улучшением ее потребительских свойств и повышением качества, не гарантирует сбыт продукции и потому не может служить надежным источником удовлетворения хозрасчетных интересов предприятия. Таким образом, наиболее перспективным способом увеличения прибыли следует признать совершенствование техники и технологии производства, внедрение достижений научнотехнического прогресса.

Отсюда становится очевидной заинтересованность арендатора не только в расширении, но и в техническом совершенствовании производства. Аренда создает для этого условия. Закрепление в договоре на весь период его действия фиксированных платежей арендной платы порождает у трудовых коллективов стремление направлять средства в фонды развития, а не на заработную плату. Ведь за счет улучшения технологии производства при фиксированной величине арендной платы в перспективе можно существенно увеличить свои доходы. Забота о перспективе и заинтересованность в увеличении фондов развития возможны лишь при длительном сроке аренды.Если срок действия арендного договора меньше периода обновления технологической структуры производства, то арендатору, вложившему средства в развитие производства, не гарантируется получение соответствующего прироста прибыли, поскольку окончание срока действия договора означает либо его прекращение, либо его перезаключение. И в том, и в другом случае эффект от мероприятий по обновлению производства может не достаться арендатору, потому что он или перестанет быть арендатором этого имущества, или условия договора будут пересмотрены и прирост прибыли будет включен в арендную плату и передан в распоряжение арендодателя. Следовательно, в тех случаях, когда срок действия договора аренды меньше периода обновления технологической структуры производства, у арендатора отсутствует заинтересованность в эффективном расширенном воспроизводстве на основе самофинансирования. Он стремится использовать хозрасчетный доход на оплату труда работников, решение текущих задач. При этом экономическая и научнотехническая перспектива упускается из виду, а это не выгодно ни арендатору, ни арендодателю, ни обществу в целом.

Итак, минимальный срок действия договора аренды должен быть не менее периода обновления технологической структуры производства. В различных отраслях он может быть разным, все зависит от специфики воспроизводственных процессов в конкретной отрасли. Однако в любом случае директивное определение срока аренды и его искусственное ограничение экономически неэффективны и неприемлемы.Традиционно сложилось так, что происходящие в хозяйственной сфере процессы подгонялись в рамки, жестко задаваемые директивным планированием. Подобная тенденция проявлялась и с введением в арендные отношения срока действия договоров аренды. Ясно прослеживалось стремление к синхронизации периодов действия арендных отношений с пятилетними планами. Между тем срок действия договоров аренды не должен зависеть от системы общегосударственного планирования, иначе объективно происходящие экономические процессы будут ограничиваться искусственно задаваемыми сроками, что неизбежно замедлит рост экономической эффективности производства.

Рассмотрим, как взаимодействуют интересы арендатора и арендодателя при определении срока действия договора аренды.