Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.

Эти  факторы делятся на 3 уровня:

I уровень.  Влияние результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных,    экономических,    физических,    политических.

На этом уровне анализу подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие конкретно от него, но  косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, а следовательно и на оцениваемый объект.

Социальные факторы:

–         Свободное время;

–         Уровень образования, культуры населения и потребности;

–         Плотность заселения;

–         Структура населения;

–         Демографические факторы.

Экономические факторы:

–         Налоги в обл. недвижимости;

–         Финансирование строительства и реконструкция;

–         Предложение;

–         Спрос;

–         Обеспеченность населения объектами общественного назначения;

–         Уровень жизни населения;

–         Состояние и перспективы строительства;

–         Рынок недвижимости (на сколько он развит).

Физические факторы:

–         Экология;

–         Географические факторы;

–         Геологические факторы;

–         Геодезические факторы (определение формы и размера земли, изменения земной поверхности);

–         Сейсмичность (способность недр земли порождать очаги землетрясений) сильно влияет при проектировании зданий и сооружений;

–         Технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

–         Законодательство об ипотеке;

–         Залоговое законодательство;

–         Законы о собственности;

–         Законы об операциях с недвижимостью;

–         Законы в области экологии;

–         Закон о залоге;

–         Законодательство в области строительства;

–         Кадастры;

–         Лицензирование риэлторской и оценивающей деятельности;

–         Политическая стабильность.

II уровень.  Рассматривает влияние локальных факторов в масштабе города или района.

Эти факторы связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок с ними:

Местоположение — транспортная доступность, пешеходная доступность, наличие и состояние коммуникаций (газ, вода, TV), наличие объектов социально-культурного назначения, примыкающее окружение (вид из окна).

Физические характеристики — физические параметры, качество строительства и эксплуатации, наличие коммуникационных услуг, состояние недвижимости, функционированная пригодность и использование, привлекательность и комфортность.

Условия продаж — залоги, заклады, особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей.

Временные факторы — дата оценки и дата известных сделок по аналогам.

Условия финансирования — сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.

III уровень. Влияние факторов, связанн3уцых с объектом недвижимости и обуславливающих его характеристики.

Финансово-эксплуатационные факторы (доходы, эксплуатационные расходы, стоимость строительства)

Архитектурно-конструкторские решения — недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланированной, иметь естественное освещение, привлекательный внешний вид;

Планировка и размещение (большое значение имеет для жилых помещений).