Оценка стоимости недвижимости затратным методом

Применение этого метода необходимо в следующих случаях:

–        при анализе нового строительства,

–        определение варианта использования земли,

–        реконструкции зданий,

–        при оценке для целей налогообложения,

–        при оценке последствий стихийных бедствий,

–        при оценке для целей страхования,

–        при оценке специальных зданий и сооружений,

–        для выявления сверхдоходов для оценки недвижимости.

В условиях перехода к рынку затратный метод является в оценке определяющим, т.к. для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая не всегда имеется: оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятия не соответствует их рыночной стоимости.

Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного восстановления или полного замещения за минусом износа и плюс стоимость участка земли как свободного.

Ограничения применения затратного метода:

ü      не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

ü      большие трудности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет;

ü      не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Технология затратного метода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по благоустройству, если участок арендован, то стоимость прав аренды;

2. Определяется полная стоимость воспроизводства и замещения (ПСВ или ПСЗ);

3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Вычитается полный износ из ПСВ (полная стоимость возмещения или ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы определения ПСВ и ПСЗ.

Выделяют три метода:

• Метод количественного анализа. Требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания. Составляется полная смета с перечислением всех материалов, оборудования, делается расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. Прямые затраты – материалы и трудозатраты; косвенные затраты – накладные расходы, прибыль подрядчика, проценты по кредиту, юридические услуги, страховка. Этот метод наиболее точный и наиболее трудоемкий.
• Метод разбивки по компонентам. Использует показатели затрат по определенным компонентам здания, включая их установку. Данные для применения метода печатаются в биюллетенях “Ко–инвест” и называются «индексы цен в строительстве».
• Метод сравнительной единицы. Применяется оценщиками в практической деятельности, особенно при переоценке основных фондов предприятия. Применяется к типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивных решениях.

ПСВ находится как произведение восстановленной стоимости единицы измерения (1м³) данного типа здания, строительного объема здания и поправочного коэффициента, учитывающего отличия конструкторского решения здания, внутреннего оборудования, климатического района, территориального пояса.

Виды износа и его определение.

Износ в оценке определяется как утрата полезности, а значит, и стоимости по объективной причине. Существуют три метода определения степени износа:

1 метод – разделение на виды износа. Представлен тремя компонентами: физический, функциональный и внешний износ. По возможности устранения бывает неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, и устранимый износ — затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ может быть устранимым и  неустранимым, определяется путем непосредственного обследования элементов здания. В ряде случаев могут привлекаться специалисты для определения износа.

Функциональный износ — несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть недостаток и избыток элементов, бывает устранимым и неустранимым. К избыткам функционального износа относится излишняя толщина стен, лишнее оборудование.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности (промышленные предприятия, сейсмическая и экологическая обстановка района); данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения.

2 метод – срок жизни.  С течением времени каждое строение теряет возможность выполнять свои функции. Для определения срока жизни введены следующие понятия:

Срок экономической жизни — срок, в течение которого здание приносит прибыль.

На срок экономической жизни влияют:

ü    экономические условия,

ü    вкусы потребителей,

ü    количество и качество ремонта и модернизации и т. д.

Срок физической жизни — время, в течение которого здание реально существует.

Эффективный возраст — основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния.

Эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

Этот метод основан на визуальном  осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

3 метод – рыночный метод. Основан на анализе текущих сопоставимых  продаж аналогичных объектов.

Технология метода:

1.  Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных   по ним;

2.  Расчет стоимости участка земли;

3. Вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости здания (СЗ);

4. Расчет ПСВ каждого объекта;

5. Вычитание величины суммарного износа для каждого из объектов (ПСВ суммарного износа);

6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости;

1.                Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа;

2.                Получение среднегодового коэффициента износа путем  деления среднегодового износа на ПСВ;

3.                Перевод полученной величины в проценты.

Для применения этого метода  необходима обширная рыночная инфляция.