Оценка стоимости недвижимости с помощью сравнительного анализа продаж

При оценке недвижимости необходимо знать методы оценки недвижимости. Существуют три метода:

1. Оценка по прямому сравнению продаж. Это сравнительный (рыночный) метод. Основан на сравнении существующего объекта, его цены со своим объектом. Этот метод применяется, если хорошо развит рынок аналогичных товаров.

2. Оценка с помощью затрат (затратный метод). Показывает, какие затраты идут на постройку зданий.

3. Оценка с точки зрения ожидаемого дохода (доходный метод). Оценка не того, сколько затрачено,  а сколько недвижимость в будущем приобретет.

Оценка стоимости недвижимости с помощью подхода  сравнительного анализа продаж. Этот метод может называться: «подходом прямого сравнительного анализа продаж», «методом сравнительных продаж», «рыночным методом», «методом рыночной инфляции».

Рыночный метод — это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления существующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Метод  основан на принципе замещения, т.е. покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение схожего объекта, обладающего той же полезностью. Метод используется если развит рынок купли–продажи, где можно сравнить с аналогичными товарами.

Преимущества метода:

+ наиболее простой подход;

+ статистически обоснованный;

+ предлагаемые методы корректировки;

+ обеспечивает данные для других подходов оценки.

Недостатки:

– необходимость активного рынка;

– сравнительные данные не всегда имеются;

– требования внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

– подход основан на прошлых событиях, не принимаются в расчет будущие ожидания.

Технология метода:

1. Выявляются  недавние  продажи  сопоставимых объектов на соответствующем рынке (собственное досье оценщика, электронная база данных, Интернет, риэлторские фирмы, строительные компании).

2.   Проверка информации о сделках:

–                    подтверждение сделки одним из участников или агентом;

–                    выявление условий продажи, т.е.  учитывать сделку можно, если: одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах; обе стороны обладали типичной информацией.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правила корректировки.

Корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада, если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

ЗАДАЧА: Оцениваемый объект — десятиквартирный жилой дом, оценщиком выявлены недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями:

1 объект — 15 – квартирный жилой дом продан за 500 тыс.$;

2 объект — 20 – квартирный жилой дом продан за 600 тыс.$;

3 объект — 12 – квартирный жилой дом — 400 тыс.$.

Объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше на 4 тыс.$. У сопоставимого объекта и объектов № 1 и 2 есть плавательные бассейны. Его вклад оценивается в 14 тыс.$. Объект № 3 находится в двух кварталах от метро, тогда как оцениваемый в восьми кварталах. На рынке считается, что каждый лишний квартал уменьшает стоимость на 3 тыс.$. Объект № 1 продан 4 месяца назад, объект № 2 — 6 месяцев назад, объект № 3 — 2 дня назад. Известно также, что объект № 2 продан на льготных условиях, что оценивается в 12 тыс.$. Темпы роста цен на недвижимость на данном рынке 0,5% в месяц. Определить продажную цену жилого дома.

Корректировочная таблица:

Характеристика	Оцениваемый объект	№ 1	№ 2	№ 3
1. Цена		500 тыс.$	600 тыс.$	400 тыс.$
2. Финансирование	рыночное	рыночное	+12 тыс.$	рыночное
3. Дата		4мес. назад 2 % + 10 тыс.$	6мес. назад 3 % + 18 тыс.$	2 дня
4. Местоположение		сходное	–	6 квартал.×3000 – 18 тыс.$
5. Бассейн	+	+	+	+ 14 тыс.$
6. Ландшафт	сопост.	– 4000	сопост.	сопост.
Итоговая корректировка		+ 6 тыс.$	+ 30 тыс.$	– 4 тыс.$
7.Скорректированная цена объекта		506	630	396
8. Число квартир	10	15	20	12
9. Цена за единицу		33 730 $	31 500 $	33 000 $

Среднее значение: 32 744 $.

Методы определения поправок:

Упорядочение ряда: 31 500, 33 000, 33 730.

Среднее значение: 32 744.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся): нет.

Медианное значение (значение на середине ряда): 33 000.

Заключение должно быть аналитическим, а не практическим.