Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости можно объединить в 4 группы:

I.                 Принципы, основанные на представлениях пользователя.

II.              Принципы, связанные с объектами недвижимости.

III.           Принципы, связанные с рыночной средой.

IV.          Принципы наилучшего и наибольшего, эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо,  по возможности, учитывать все принципы оценки.

I. Принципы пользователя.

1. Принцип полезности — заключаются в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью в том случае, если он полезен какому–нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций и личных потребностей.

Полезность — способность объекта недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данное время и в данном месте.

1.                Принцип замещения — рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемый за аналогичный объект той же полезности. Этот принцип используется в трех подходах оценки недвижимости:

затратном,

доходном,

сравнительном.

2.                Принцип ожидания — связан с представлением пользователя объекта недвижимости и заключается в том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой ожидаемой от его перепродажи.

Ожидания —    установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут  быть получены в будущем от владения недвижимостью. Этот принцип является основным при оценке недвижимости доходным методом.

II.                Принципы, связанные с требованиями к земельным участкам,  зданиям, сооружениям, которые на них  находятся.

1.                Принципы остаточной продуктивности — заключаются в том, что в основе стоимости  земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность), так как вид деятельности требует наличия четырех составляющих производства (капитала, труда, земли, предпринимательского таланта).

Факторы производства и их компенсация

Факторы производства	Компенсация
Капитал	Часть выручки от реализации продукции
Труд	Заработная плата
Предпринимательский талант	Прибыль
Земля	Рента

Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов предпринимательской деятельности, но так как земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней, то в первую очередь оплачиваются труд, капитал, управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента, т.е. земля имеет остаточную стоимость и определяет ценность только в случае, если имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства.

2.                Принцип возрастающей, уменьшающейся доходности — состоит в том, что увеличение капитальных вложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капитальных вложений, а последующие дополнительные капитальные вложения не дадут пропорционального увеличения прибыли и соответственно пропорционального увеличения стоимости объекта.

3.                Принцип предельной продуктивности (принцип вклада) — означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта, или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого – либо фактора производства.

4.                Принцип сбалансированности — все составляющие производства или объектов недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

5.                Принципы оптимальной величины — при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная величина (оптимальная)  объекта  недвижимости данного типа.

6.                Принцип оптимального разделения имущественных прав — имущественные права на объект недвижимости можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать отдельно имущественные права. Разделение имущественных прав на объекты недвижимости осуществляют следующим образом:

ü      физическое разделение, т.е. разделение объекта недвижимости на части; разделение земельных участков:

– воздушное пространство,

– поверхность земли,

– недра,

– разделение земельного массива на отдельные участки;

ü      разделение по времени владения:

– различные виды аренды,

– пожизненное владение,

– будущие имущественные права;

ü      разделение совокупности имущественных прав собственности:

– право владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и права ограниченного использования объекта недвижимости и др.;

ü      разделение имущественных прав среди участников:

– совместная аренда,

– товарищество,

– акционерное общество и др.;

ü      разделение по залогам и правам:

– закладные,

– налоговые залоги,

– участие в капитале и др.

Использование в практике имущественных отношений, перечисленных выше типов разделения собственности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.

III.    Принципы, связанные с рыночной средой.

1.                Принцип зависимости (принцип внешних воздействий) — различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы в зависимости от степени влияния делятся на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на  климатические, геологические, региональные, социальные, экологические, географические, юридические, градостроительные, международные, отраслевые, технологические, экономические.

Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, всегда является местоположение, с него начинается анализ стоимости объекта.

Экономическое местоположение недвижимости –  это местоположение объекта, его связь с рынком пользователя (инфраструктурой)  в совокупности. Этот фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость недвижимости.

Для оценки жилой недвижимости главным фактором является локация, т.е. местонахождение объекта, затем техническое состояние,  этажность, соседи. Если объект загородный, то рассматривается наличие  инженерных сетей.

2.                Принцип соответствия – объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль уровня удобства и услуг в предполагаемом объекте недвижимости отвечает потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Исходя из этого следует помнить, что потребности изменяются с течением времени, поэтому необходимо изменять и стандарты.

3.                Принцип спроса и предложения – спрос на объекты недвижимости – это реальная потребность в них, предложения – количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Спрос на объекты недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Соотношение спроса и предложения на жилые помещения зависит от:

– демографического состава населения;

– уровня цен на объекты недвижимости и потребляемые товары;

– интенсивности рекламной кампании;

– новых законодательных актов;

– нормативных документов;

– стоимости кредитов;

– налогообложения на имущество;

– экологической ситуации.

В России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Соотношение спроса и предложения не всегда формирует цену объекта, в большинстве случаев она зависит от следующих факторов:

– условий финансирования сделки,

– мотивов сделки,

– информированности и уровня компетенции участников сделки.

4. Принцип конкуренции – конкуренция резко возрастает, если речь идет о сверхприбыли. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объекта и услуг, избыточная конкуренция приводит к сокращению прибыли, поэтому необходимо прогнозировать тенденции усиления или ослабления конкурентов на рынке и оценивать объект с учетом ситуации, сложившейся на рынке.

5. Принцип изменения – изменению подвержены сам объект и факторы внешней среды, влияющие на  стоимость. Наиболее характерными типами изменения являются циклы жизни: зарождение (проектирование, строительство объекта и формирование отрасли, района);  рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района);  стабильность – период равновесия (стабильные доходы,  сформированные вкусы потребителей, сформированная инфраструктура); упадок (уменьшение спроса на недвижимость, уменьшение прибыли и т. д.).

С  учетом циклов жизни необходимо анализировать, прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные, экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

IV. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Для зданий и сооружений – это разумное и возможное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки.

Для свободных участков земли и зданий с большим сроком службы – это  вариант использования объекта (выбранный среди разумных и возможных), который приводит к наивысшей стоимости земли.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:

1 этап: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли, как если бы она была свободна.

2 этап: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования зданий и сооружений, которые находятся на этом участке.

Выбор оптимального варианта зависит от потенциала местоположения участка, от возможности рынка принять данный вариант использования участка и реализовать его с правовой точки зрения, от физических, грунтовых, ландшафтных возможностей участка, а также от технической, финансовой, технологической обоснованности.

Потенциал местоположения участка  является основным фактором, влияющим на стоимость; анализ возможности рынка принять данный вариант использования участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке, при этом рассматриваются:

– инфраструктура земельных участков и прилегающих районов (степень разнообразия дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей,  удаленность от торговых центров);

– демографическая ситуация в районе (возрастной состав населения и его платежеспособность);

– возможные конкуренты или конкурирующие объекты.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в  экспертизе  с точки зрения:

девствующего законодательства, а также градостроительных нормативов (охрана окружающей среды, пожаробезопасность, энергопотребление), перспективных решений по планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения.

Физические, грунтованные и ландшафтные возможности – важнейшие факторы наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, при  этом определяются размер, форма и естественные особенности участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта.

Технологическая обоснованность застройки участка заключается в определении возможностей осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графиках финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ.

Финансовая обоснованность застройки земельных участков  – один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансировании инвестиционного проекта. Особое внимание уделяют времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта.

Принципы наилучшего и наиболее перспективного использования земли заключаются в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельных участков и выборе из них оптимального варианта, исходя из величины остаточной стоимости земли:

1 Этап. Формируют варианты освоения земельного участка с учетом вышеперечисленных потенциалов.

2 Этап. Определяют затраты, выручку, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов, организации строительно–монтажных работ и производят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части и относящегося к земле и к зданиям.

Разделение осуществляется с помощью коэффициентов капитализации, рассмотренных исходя из определенных величин рисков.