Оценка стоимости недвижимости доходным методом

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:

1.                     Метод валовой  ренты,

2.                     Метод прямой капитализации,

3.                     Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).

Метод валовой ренты — подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Валовой доход может рассматриваться в годовом или в месячном исчислении.

ЗАДАЧА: Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта  равен 55 500, необходимо определить стоимость объекта на основе  следующей информации:

Объекты	Продажная цена, $	NOI, $	Общая ставка дохода
Оцениваемый объект	504 545	55 500	0,11
Объект № 1	500 000	50 000	0,1
Объект № 2	600 000	66 000	0,11
Объект № 3	400 000	48 000	0,12

Упорядочение ряда: 0,1 – 0,11 – 0,12. Среднее значение: 0,11. Модальное значение: нет. Медианное значение: 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11%. Тогда стоимость объекта будет равна: 55 500 ÷ 0,11 =504 545 $.

Метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Этот метод основывается на понятиях чистого операционного дохода (NOI)  и ставки капитализации. Стоимость недвижимости будет определяться по следующей формуле:

V=NOI/r,

где r (ставка капитализации) — определяется как:

r=NOI/V;

NOI  (чистый операционный доход) – это рассчитанная  устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учету амортизационных отчислений.

NOI рассчитывается для первого года эксплуатации после даты оценки.

Последовательность расчета:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год

2. Определяется эффективный валовой доход по средствам вычитания из потенциального валового дохода (ПВД) предполагаемых убытков из-за незагруженности помещения, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого эффективного валового дохода (ЭВД) вычитают все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

ЗАДАЧА: При проведении оценки объекта недвижимости установлено, что аналогичный объект продан за 350 000 $. Оценщик установил, что NOI (чистый операционный доход) составил 85 000 $. Определить  ставку капитализации:

r = 85 000 $ ÷ 350 000 $ = 24 % .

Метод капитализации доходов. Иногда денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны и ставка  капитализации также может быть различной. В этом случае проводят дисконтирование каждого денежного потока — этот подход называется методом дисконтирования денежных потоков. Он представляет собой конвертацию (перевод) будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

Выгоды состоят из 2 частей:

ü    периодически денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;

ü    денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Точное значение ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Оценщики могут только прогнозировать.

Оценку объектов недвижимости рационально осуществлять всеми тремя способами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться по средней арифметической величине, математическим взвешиваниям и субъективным взвешиваниям   результатов оценки.