Ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. ГК РФ Часть I. Глава 23, §3, ст.334 – 356.

В мировой практике существуют следующие виды ипотечного кредита:

1. Обычный кредит на 30 лет с фиксированным процентом;

2. Кредит с переменным процентом;

Общая характеристика сделок, распространенных в сфере недвижимости

Приобретение недвижимости в собственность на законном основании дает возможность совершать с ней разнообразные операции, в результате которых происходит смена права собственности.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительные сделки определяются при выполнении следующих условий:

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:

1.                     Метод валовой  ренты,

2.                     Метод прямой капитализации,

3.                     Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).

Применение этого метода необходимо в следующих случаях:

–        при анализе нового строительства,

–        определение варианта использования земли,

–        реконструкции зданий,

–        при оценке для целей налогообложения,

–        при оценке последствий стихийных бедствий,

–        при оценке для целей страхования,

–        при оценке специальных зданий и сооружений,

При оценке недвижимости необходимо знать методы оценки недвижимости. Существуют три метода:

1. Оценка по прямому сравнению продаж. Это сравнительный (рыночный) метод. Основан на сравнении существующего объекта, его цены со своим объектом. Этот метод применяется, если хорошо развит рынок аналогичных товаров.

2. Оценка с помощью затрат (затратный метод). Показывает, какие затраты идут на постройку зданий.

3. Оценка с точки зрения ожидаемого дохода (доходный метод). Оценка не того, сколько затрачено,  а сколько недвижимость в будущем приобретет.

Оценка стоимости недвижимости с помощью подхода  сравнительного анализа продаж. Этот метод может называться: «подходом прямого сравнительного анализа продаж», «методом сравнительных продаж», «рыночным методом», «методом рыночной инфляции».

Рыночный метод — это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления существующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

1 этап. Определение проблемы (цели).

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Для оценки следует получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права.

Принципы оценки объектов недвижимости можно объединить в 4 группы:

I.                 Принципы, основанные на представлениях пользователя.

II.              Принципы, связанные с объектами недвижимости.

III.           Принципы, связанные с рыночной средой.

IV.          Принципы наилучшего и наибольшего, эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо,  по возможности, учитывать все принципы оценки.

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.

Эти  факторы делятся на 3 уровня:

I уровень.  Влияние результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных,    экономических,    физических,    политических.

На этом уровне анализу подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие конкретно от него, но  косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, а следовательно и на оцениваемый объект.